カンボジアを含め、東南アジアの不動産投資に興味を持つ人が年々増え得てきている印象です。
しかし、自国以外の不動産に投資するとなると権利関係が1番不安なポイントになると思います。
そもそも外国人の不動産所有を認めている国は多くはありません。
特に東南アジアでは外国人に対して、一般的に借地権と呼ばれるような長期賃借権の発行しか認めていない国が多いです。
それじゃ、カンボジアも外国人の不動産所有はできないってこと？
少し前まではカンボジアでは外国人の不動産所有は認められてきませんでしたが、現在マンション等の区分所有は認められています！！
そこで！！外国人にも不動産投資のチャンスが巡ってきたカンボジアの不動産所有権について解説していきたいと思います。
カンボジアの不動産所有権には4種類ありますので要チェックです！！
以下記事の参考URL：realestate.com.kh
・ハードタイトル（Hard Title）
ハードタイトルはカンボジア財産所有権の中で最も安全な権利とされていて、現時点で土地所有権の中では最高位の権利とされています。
また、ハードタイトルはカンボジアの土地管理および計画事務所によって提供される所有権の証明書で、国土省と地籍局によって全国レベルで認識および認定された詳細情報も含まれたものです。
ハードタイトルについて簡単にまとめます。
2. 所有権を争う土地がある場合、ハードタイトルとソフトタイトル(次章で説明)ではハードタイトルが優位になる。
3. ハードタイトルは、土地管理および計画事務所によって提供される土地所有権証明書である。
4. ハードタイトルには、国土省および関係する地籍事務所によって全国レベルで正式に承認および認定された詳細情報が含まれている。
5. ハードタイトル譲渡の際には、総資産価値に基づいて4％パーセントの譲渡税を支払う必要がある。
6. ハードタイトルの移転には通常4~6週間、最大12週間かかる。
7. 外国人は憲法上ハードタイトルを取得することを禁じられている。
・ソフトタイトル（Soft Title）
ソフトタイトルはカンボジアで最も一般的に発行されているカンボジアの土地所有権で、地方自治体レベル(日本でいうと市役所や区役所)のみで登録されています。
また、ソフトタイトルは地元のSangkatまたは地区事務所で提供され、全国レベルでは登録されているものではありません。
近年ソフトタイトルは徐々にハードタイトルに変換されていて、最近の不動産開発はハードタイトルで取引されていることがほとんどです。
ソフトタイトルについて簡単にまとめます。
2. カンボジアの不動産所有者の85％は所有権をソフトタイトルで登録していると推定されている。
3. 地方自治体レベル（Sangkats＆Khans）で認められているカンボジアの土地所有権である。
4. 有効な法的所有権文書と見なされている。
5. 譲渡税はハードタイトルと同様で4％である。
6. 登録処理には10〜12営業日かかると推定されている。
7. 外国人はソフトタイトルを所有することを禁じられている。
・ストラタタイトル（Strata Title）
特定の手続きと基準に従うことで外国人がカンボジアで共同所有の建物(マンション、オフィス等)の専有部分を完全に所有できるように、2009年にストラタタイトルが導入されました。
日本では区分所有権という名前で馴染みがあるかと思います。
ストラタタイトルはハードタイトル同様に全国レベルで登録されている権利で、安心感と外国人も登録可能ということで近年急激に発行が増えています。
ストラタタイトルについて簡単にまとめます。
2. ストラタタイトルの発行は次の基準を満たしていることが条件である。
・2010年以降に建設された建物にのみに適用される。
・外国人への発行は延床面積の70％まで。
・1階または地下のユニットに関しては外国人は所有できない。
・国境から30km以内の物件にはストラタタイトルを発行することはできない。
3. ストラタタイトルは関係各省によって発行されるため全国レベルでの登録となる。
4. 総資産価値に基づいて4％パーセントの譲渡税がかかる。
・LMAPタイトル（LMAP Title）
土地所有の安全性を向上させるために、2002年にLMAP（Land Management and Administration Project）と呼ばれるタイトル管理システムがカンボジアに導入されました。
また、LMAPタイトルは全国レベルで登録されている権利です。
LMAPタイトルは従来のハードタイトルにはないGPS情報を追加し、不動産の境界の座標を明確に定義することで、土地をめぐる紛争をさらに回避することを目的とされています。
また、境界は近隣の当事者間で合意されています。
LMAPタイトルは、確定測量済みの地積測量図と所有権が法務局に登録されている土地という感じでしょうか！！
現時点のカンボジアではハードタイトルが最も安心できるタイトルとして一般的ですが、LMAPタイトルが今後主流になることは間違いないでしょう。
LMAPタイトルについて簡単にまとめます。
2. LMAPタイトルとハードタイトルの主な違いは土地の境界を決定する正確なGPS座標が含まれているかいないか。
3. LMAPタイトルは地籍図で索引付けされている土地でのみ取得でききる。よって土地の区画が地籍図にまだ登録されていない場合はLMAPタイトルを発行することはできない。
4. MLMUPCがLMAPタイトル付けのプロセスを完了させた後であれば、今後その土地は各地方自治体で登録処理ができる。
5. 総資産価値に基づいて4％パーセントの譲渡税がかかる。
6. 外国人がLMAPタイトルを所有することは許可されていない。
・最後に
1975年〜1979年のポルポト政権下で土地登記記録が排除されてから、カンボジアで財産所有権の明確な証明は不可能になってしまいました。
その後、土地所有の基礎を確立するために1992年に土地法が可決されましたが、土地の私有を許可したのは2001年の法改正後となりました。
その結果、段階的に土地所有権の発行を可能にする土地登記システムの作成を行ってきたため、現時点で4種類の所有権が存在することになってしまいました。
現時点でソフトタイトルは徐々にハードタイトルへ変更されつつありますので、少しずつカンボジアの土地所有権の安全性が高くなってきています。
また、この記事を読んでいただくと分かる通り、外国人が不動産を所有する場合にはストラタタイトルでコンドミニアムもしくはオフィスを区分所有するという方法が一般的です。
しかし、外国人が土地を所有することはできませんが、土地に投資する方法はありますので気が向いたら知っている限り記事にまとめて行こうと思います！！笑
それではまた！！
※不動産売買のトラブルに関しては一切の責任を負いませんので、不動産投資は各個人の判断で慎重に行ってください。
