【カンボジア不動産/2020年最新版】昨年のプノンペン各区の地価上昇率/不動産投資の裏技!!

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カンボジア不動産ってグイグイ来てるってほんと?
なんかUSドルが流通していて為替リスクも少ないし、インカムゲインを獲得しつつキャピタルゲインも狙えて結構良いらしいよ!!


海外不動産情報に注目しているとカンボジア不動産事情にはアンテナをはっている方も多いと思います。


そこで、首都プノンペンの2019年の土地価格情報のまとめ、カンボジア不動産の現在と狙い目・裏技を紹介していきますので参考にしていただければと思います!!

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・地価上昇率



まとめますと言いつつ横着します!!笑
この動画をみていただければ一発で2018年〜2019年のエリアごとの土地価格上昇率が分かりますので必見です。

Land Price Changes across Phnom Penh in H1 2019



動画を超簡単に要約すると、

プノンペン中心地の土地価格上昇はストップ気味で
郊外の土地価格が急激に上昇している


ということです。


郊外の交通インフラの整備、開発を伴う土地区画分譲・戸建分譲、商業施設の計画が加速していて、需要が郊外に集まっているのが土地価格上昇の理由ですかね!!


・なら郊外の物件買ったほうが良いの?



大前提なのですが、外国人が所有できるカンボジアの不動産はコンドミニアム(マンション)のみです。
※外国人は二階以上の居室のみ購入可能・現地人所有率30%以上。


土地の所有はできないということです。


郊外の田園地帯は戸建供給がメインでコンドミニアムはほとんど供給されていないので、基本的に外国人が不動産を所有するなら市街地のコンドミニアムを購入することになります。


なんだ、もうカンボジア不動産ダメじゃない??
次はどの国だ??


このように考えるのはまだ早いです!!笑


カンボジア居住者の私が2019年1年間を過ごして感じたことは、

プノンペンの中心地ですら1年で街の景色が変わる



これが経済的大成長を続けているカンボジアのすごいところです!!
街の景色が変わるほど新しい建築物が建つのです。


前章の動画をみていただければわかると思いますが、中心地から少し外れた市街地に関しては現在も土地価格上昇率が10%近くですので注目度高めです!!
中心地(Daun Penh付近)の価格上昇がストップ気味なだけで、少し外れた市街地はまだまだこれからといった感じです!!


ここまで土地価格上昇率に関して述べてきましたが、正直コンドミニアムに関していえば、土地価格は参考程度にしておいて需要にフォーカスすることが大切です。


現在カンボジアの公務員の最低賃金は約3.5万円。
プノンペン中心地の企業の平均月収が5〜6万円くらいと言われています。
私の住んでいるコンドミニアムもそうですが、基本的には外国人居住者が大半を占めていますが、現地の方々も2〜3人でシェアして住んでいます。


中心地の企業に勤めている人が1人あたり家賃に1.5万円支払うとして2〜3人で住んだ場合、家賃総額は3〜4.5万円となります。
500万円の物件に投資したとして、表面利回り7〜9%です。
現地人の友達に聞いたりしているので現実的な数字だと思いますよ!!


外国企業の駐在員や富裕層をターゲットに高額物件を選ぶのもいいですが、

中間所得層(世帯所得5,000~34,999US$)の割合は、2000年の約4.6%から、2017年には34.2%まで上昇した。

 引用元:医療国際展開カントリーレポート新興国等のヘルスケア市場環境に関する基本情報カンボジア編



上記のように今後さらに増えてくるであろう中間層をターゲットに不動産投資するのが空室期間を減らし、安定してインカムゲインを獲得する最善の方法だと思います。
中心地を少し外れた市街地には500万円前後物件も多数あるのでチェックしてみてください。
正直この物件お得だ…お金があったら買いたいな…という物件もちらほら有ります。


ちなみに私はほぼ中心地のコンドミニアムに住んでいて、1LDK・40㎡で家賃500ドル(約5.5万円)です。
販売価格は約60,000ドル(約660万円)ですので、表面利回りは約10%になります。
再販売価格は2年前の価格とあまり変わらないので、インカムゲインを獲得しつつキャピタルゲインは居住用としての実需や住宅ローンの整備ができるまで気長に待つというのが中心地の物件の買い方かもしれません。


実際、現地人の収入が増えてきたという背景から、コンドミニアムは投資用だけでなく居住地としての実需が少しずつ出てきました。
よって、再販売の出口がが現地人の居住希望者になる確率が少し高くなったので、外国人投資家がカンボジアから居なくなる前に早く売りさばこう!!ではなく長期保有を視野に入れるのもありだと思います。

・一攫千金を夢見る人のための裏技



前章では堅実で一般的な不動産投資について述べたので、


俺は海外不動産投資にロマンを求めてるんだよ!!
一攫千金狙っってるんだよ!!(鼻息荒め)


こんな人には少しつまらなかったかもしれません。


前章のタイトルで「郊外の物件買ったほうが良いの?」と有りましたが、


郊外の不動産買ったほうがいいに決まってるじゃん!!笑
ってのが本音です。


だって…

郊外があっという間に市街地に変わる



カンボジアは、特にプノンペン市内はそういう場所ですから!


もちろん今後の地価上昇を裏付ける情報収集は欠かせませんが、短期間でかなりの利益が見込めます。


よく郊外の分譲地に価格調査にいくのですが、この2年で販売価格は均して少なくとも倍にはなっているという感覚です。


ぶっちゃけ場所によってはとんでもないことになっていたり…


とはいえ郊外にはコンドミニアムないじゃん!
外国人は土地の所有もできないし。


確かにその通りです。
しかし裏技的方法が存在するのです!


というのも、

カンボジアでは名義貸し(ノミニー)が可能なのです




名義貸しで不動産を取得??
とういうこと??


説明します!!


カンボジアの不動産を名義貸しで取得する方法は2パターンです。

・カンボジア人から名義を借りて個人で不動産を取得
・カンボジア人から名義を借りて会社を設立し法人で不動産を取得


※カンボジアで不動産に関わる法人を設立する場合は株を51%以上カンボジア人が所有する必要が有ります。



それ、リスキーすぎない??(泣)
そう思うかもしれませんが、名義貸し契約時に弁護士に間に立ってもらうことでリスクをかなり回避できます。
少々フィーを払うことになりますが、名義貸しの契約書作成、契約書に弁護士のサインこれがあれば少しは安心ですよね。


ちなみに、カンボジアは不動産所有に対する個人にかかる税金が少ないです!!
固定資産税:評価額の0.1%
資産譲渡税:売買代金の4%

法人にかかる税金は
固定資産税:評価額の0.1%
資産譲渡税:売買代金の4%
源泉徴収税:利益の14%
法人税:利益の20%

税金の課税評価額となる路線価の目安はこちらです!!

少なからず名義を借りて不動産を契約するのはリスクが有ります。
しかし、リスクなしでは大きなリターンは得ることができないというのが現実なので、そのリスクをどの様に低くしていくかを考えることが一攫千金への鍵となりそうですね!!


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コメント

  1. Awesome post! Keep up the great work! 🙂

  2. cbd oil より:

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  3. Patrick より:

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