【マイホーム購入】購入費用に関して損をしないための3つのチェックポイント

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みなさん、結婚や、出産、子供の小学校入学など人生の節目でマイホーム購入を考えるかと思います。


どんな買い物であれ、良いものを少しでも安く買えたら良いですよね?


しかし、どうやったらお得に買えるのかがわからない。不動産屋さんの言うことを全て鵜呑みにして良いのか?など、購入に踏み切る前に少なからず不安になるかと思います。


不動産購入には複雑な法律が関わっているし、不動産屋さんに難しい言葉を羅列されて思考停止…不動産屋さんに丸投げしよう!!となっていませんか?


そこで気に入った物件が見つかった際、購入費用に関してここだけチェックしておけば損はしないと言うポイントを3つ紹介します。


※今回は購入費用(諸費用を含む)に関して損をしないためのポイントの紹介であり、価値の下がらない不動産の見極め方等の紹介ではありません。

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・仲介手数料について


マイホーム購入を検討する場合、ハウスメーカーで家を建てる場合も、建売物件を購入する場合も、不動産仲介会社を通して土地もしくは建売の購入、施工元から直接購入の二択になるかと思います。


仲介手数料とは不動産仲介会社を通して不動産を購入する場合にかかる手数料で
あり、

施工業者から直接購入の場合には仲介手数料はかかりません


仲介手数料は宅建業法で売買価格(建物消費税抜き)が400万円を超える不動産には3%+6万円に消費税が課税されたものが上限と定められています。


建物(税抜き)+土地=5000万円の物件を仲介会社から購入する場合には約170万円の仲介手数料が必要となります。


そう考えると手数料がなくなれば新しい家具の購入等の新生活準備金に充てることができそうですね!


最近ではスーモなどの不動産ポータルサイトにも施工会社直売(詳細検索一番下にある「売主・代理」にチェック)で絞り込み検索ができるので便利ですね。
試しに検索してみると、さすがスーモ!!意外と物件数が豊富なのでオススメです。
SUUMO


しかし、必ずしも施工業者が直売をしているとは限りません。


大手建設会社であれば自社に営業部隊があり仲介会社の力を借りなくても商品の販売は可能(そもそも自社限定で販売していることが多い)ですが、中小企業になると仲介会社の力を借りることで安定的な販売ができます。


なので直売をしていない施工業者もあります。
そうなると仲介会社から購入することになるのですが、

不動産仲介会社はお客さんと施工元の業者から手数料をもらえる


そうななんです、不動産会社は業者が販売している不動産に関して二重に手数料がもらえます。業者からの手数料は売買代金の3%が相場です。


物件探しをしているとよく不動産仲介会社のホームページで仲介手数料無料というのを見かけると思いますが、施工元の業者から手数料をもらえるのでお客さんからは手数料をとりませんよ!と言うことなのです。


なので、不動産の売り元が個人か業者かを確認して業者である場合は仲介手数料の値引き交渉ができる確率が高くなります。


※売り元が個人であもそろうが業者であろうが、そもそも手数料の3%+6万円に消費税は上限であるので交渉の余地はあります。また、売り元が個人であってもその仲介会社が媒介契約を結び販売している物件に関しては、売り元の個人からも仲介手数料をもらうことになるので値引き交渉ができる確率は高くなります。


ここまで仲介手数料に関して書いてきましたが、この手数料はエージェント料と言うことです。仲介会社は物件探しから購入までのサポートや、もしお客さんと施工元の間に問題が生じた場合仲裁の役割を果たす義務を負います。


契約書の作成、一定期間の保管義務や、次の章で述べる販売価格の値下げ交渉を代わりに行ってくれる強い味方にもなりますので、むやみに値下げ交渉をするのではなく担当の営業マンの知識量や信頼度で判断するのがいいと思います。


絶対に仲介手数料は払いたくない!!と言う方は、施工元直売物件を探すか、仲介手数料無料を謳っている仲介会社へ行くことをお勧めします。

・販売価格の値下げ交渉


建売住宅に然り、土地の販売に然り、業者が仕入れて販売している場合は、少なくとも原価の15%程度の利益を見込んでいると思います。


業者も価格交渉があることを見込んで販売開始時点では価格を高めに設定していますので、交渉する余地があると思います。

例えば、原価が4000万円の新築戸建で考えると業者は
4000万円×15%=600万円
の利益は最低でも確保したいと考えます。


これはあくまで最低の利益ですので、周辺の販売物件に応じて最大の利益が取れるように最初の販売価格は決定されます。


つまり、周辺物件の同規模の販売価格相場が5000万円であった場合は5000万円(利益率25%)に近い価格で販売開始されるでしょう。


このことから、販売されてまもない物件であれば価格交渉が成功する確率は高くなります。


それでは価格交渉はどのくらいできるのかと言う点ですが、先ほどの章で述べたように施工元の業者は不動産仲介会社に物件を販売してもらった場合は仲介会社へ手数料を3%程支払いますので、原価4000万円で販売価格5000万円の場合、最低でも600万円の利益を確保したいと考えたら、4750万円(仲介会社への手数料142.5万円)以下では売りたくないと考えます。


よって250万円程の価格交渉の余地があると考えて良いと思います。


しかし、250万円の余地があるからといって250万円の価格交渉付きで購入申し込みをすると、施工会社も他に高く買ってくれる人を待ちたいと考えて、承諾までに時間がかかる可能性があります。


その間に他に5000万円での購入希望者が現れた場合、申し込み先着順の場合は5000万円で購入するか、購入を諦めるかの二択になります。


先着順でない場合は諦めるの一択です。


せっかく気に入って購入を決断した物件を逃してしまうと言う結末になりかねないので、

価格交渉は販売開始価格が
3000万円〜4000万円の物件は
50万円〜100万円
4000万円〜5000万円の物件は
100万円〜150万円
5000万円〜6000万円の物件は
150万円〜200万円
6000万円〜7000万円の物件は
200万円〜250万円
を目安にすると良いと思います。


あくまで目安ですので、薄利多売のできる大手の施工業者や、施工業者の土地仕入れがうまくいった物件であれば金額は変わってくると思います。


もちろん、売れ残りで既に価格改定がされている物件は現実的に値下げ交渉が難しいです。


それでも一度担当者に確認してみてください。


不動産営業マンも購入する意思表示をもらったら頑張ると思います。
営業成績がかかっていますからね!!


ちなみに、中古物件は個人がオーナーの場合が多いので、値下げ交渉の目安を設定するのは難しいです。


価格にオーナーさんの感情(ローン残債があるから◯◯円以下では売りたくない等)が入ることもあるのでこれに関しては担当者の人とよく話してから交渉するかしないかを判断してください。

・住宅ローン代行手数料・司法書士手数料


住宅ローン超低金利時代なので住宅ローンを組んでマイホームを購入される方は多いと思いますが、住宅ローンを組む際不動産会社に代行をお願いすると代行手数料(10万円〜20万円)を取られる場合があります。


これに関してはものすごく無駄な手数料ですので、住宅ローン代行が無料でない場合は自分でローンを組む銀行を探してください。


このご時世インターネットに情報はたくさん出ているので検索してみてください。


基本的に必要書類は不動産契約後にもらえる不動産売買契約書一式と年収がわかる書類、免許証、保険証、銀行側が用意している申し込み書くらいですので、自分で銀行の住宅ローン窓口にいって相談するのがいいと思います。


不動産屋さんも代行はしないけど相談くらいは乗ってくれると思います。


また、不動産購入に当あたって自分の名義にするために登記の移転を行います。
その際、不動産会社指定の司法書士でお願いしますと契約書に書かれている場合があります。


この登記にあたって登記費用とは別に司法書士に支払う手数料の相場は12万円〜18万円程度ですので見積書を確認してあまりにも法外な金額であれば値下げ交渉をしてみてください。

・最後に


マイホーム購入は人生の一大イベントだと思います。


上記の3点をちゃんと確認すれば少なくとも損はしません。


たとえ1つも交渉がうまくいかなかったとしても、ちゃんと確認をした結果交渉不成立になったのであればそれは損ではなく、それが一番いい結果なのです。


マイホーム購入後は新生活への期待を持って明るい未来へスタートしてください。


一番大切なのは我が家で過ごす時間ですから!

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