CBREカンボジアは、2023年第1四半期のプノンペンの商業(オフィス、小売、産業)および住宅部門に関する最新の不動産市場の調査結果を発表しました。
CBREカンボジアのマネージングディレクターであるローレンス・レノン氏は、“これまで以上にグローバル化が進むカンボジアでは、短期から中期にかけて持続すると予想される多くの逆風に直面しています”と述べました。
また、プノンペンの不動産市場はこれまでで最も競争が激しく、今後数年間は必ずしも過去10年間のような不動産市場が反映されるわけではないとも述べています。
それでは、部門ごとの調査結果を簡単にまとめていきます。
ホテル
国際観光客の数は2022年に230万人に回復しました。
今年は、SEA Games 2023 などを背景に、その数が約2倍の400万人になると予測されています。
ホテルの供給に関しては2023年の最初の3か月間で、Fairfield、Fraser、Accor’s Ibis などの国際的なブランドを含む4つ星の分類に含まれる4つの新しいホテルが完成しました。
2023年を通して、4つ星と5つ星のカテゴリーで1,500室超が完成すると予想しており、総供給量を11%押し上げるとのことです。
客室料金と稼働率は、スローペースではあるが海外からの旅行者の帰国に伴い徐々に回復していて、低予算のホテルは、高級ホテルよりも早く回復することが予想されています。
オフィス
2023年末までに約203,000㎡のオフィス スペースが完成し、総供給量は21%増加して約1,150,000㎡になり、今年も新規オフィス供給は増加し続けると予想されます。
2023年の第1四半期には、約61,000平方メートルが既存の供給に追加され、4つのオフィスビルが完成します。
1棟所有ビルの平均稼働率は、前四半期からわずかに改善して73%になりました。
区分所有オフィスの稼働率は、1棟所有のビルの約半分の39%にすぎず、全体としてすべてのオフィスタイプの平均稼働率は65%です。
中心地と非中心地のすべてのグレードのオフィス賃料は、前四半期比で1%から5%の間で増加し、安定してはいますが、今後の供給増加と、オフィススペースの新規需要が少なくなると予想されていることから、2023年を通してオフィスの賃料と稼働率にさらなる圧力がかかると予想されています。
店舗
2023年の新規店舗供給は約18%増加すると予想され、年末までに119,000㎡以上が完成する予定です。
プノンペン市の南部は、新たに完成した5件のプロジェクトと8件の今後のプロジェクトを含む新しい店舗プロジェクトのホットスポットであり、純賃貸可能面積の点でプノンペン市内の総小売供給量の約30%を占めるとのことです。
平均稼働率は前四半期比70.2％と安定し、各ブランドが顧客と配達業者の両方にとって目立ちやすく、アクセスしやすいように店舗は大通りに人気が集まっています。
年末までに供給が増えることと、高いインフレ率が相まって、稼働率と賃貸料は今年の残りの期間にわたって引き続き下落圧力を受けると予測されています。
住宅
過去数年間に積極的な拡大してきた住宅用不動産市場ですが、2023年第1四半期の住宅用不動産市場は、需要の弱体化と相まって厳しい販売競争に直面しています。
一等地にある少数のコンドミニアムと土地付き不動産プロジェクトだけが、希望価格を維持またはわずかに上昇しましたが、ディベロッパーの大部分は販売に苦戦し、割引とより有利な支払い条件を提供し続けています。
また、今年末までにコンドミニアムの供給は、前年比20%増の約58,000戸に達すると予想されています。
高級コンドミニアムの平均提示価格は、販売可能面積の1㎡あたり2,609米ドルで横ばいが続いてますが、中価格帯および手頃な価格のコンドミニアムの提示価格は、それぞれ0.4%と0.1%下落しています。
土地付き不動産に関しては、2023年の第1四半期は、過去5年間でプロジェクトの立ち上げが最も少ない四半期でした。
過去には四半期ごとに20～30件の新規発売があったのに対し、2023年の第1四半期は、新規発売は4件、完成は7件のみでした。
これは、長期にわたる積極的な販売活動の後、冷え込みの初期の兆候を示しているとのことです。
また、リンクハウスを除くすべてのユニットタイプは前四半期と比べて販売価格が1％から3％の間でわずかに下落し、リンクハウスは同じ期間に7％上昇しました。
リンクハウスは手頃な価格で提供されるため、現地の幅広い住宅購入者の検討対象となることから価格の上昇したとのことです。
土地付き不動産市場の減速は、金利の上昇と、銀行や金融機関による金融の引き締めの結果であるとしています。
ディベロッパーは、製品をより手頃な価格にするために、より長い支払い期間を提供する必要があり、引き渡し期間も通常の24か月から36か月に延長されているとのことです。
24ヶ月の分割で区画分譲や住宅分譲をするのが一般的でしたが、36ヶ月に伸びてきているのですね…
ディベロッパーからすると資金繰りが厳しくなりますね。
一方で、プロジェクトの乱れ打ちがなくなり価格が安定していくかもしれませんね！！
また、土地付き不動産市場に関しては金融緩和がされれば需要が増加していきそうです。
最後に
2023年のカンボジア不動産市場は少し厳しい状態かもしれませんね。
過去10年間のように建てれば売れるという市場から、変化の時期に差し掛かっているという印象です。
カンボジアの経済成長と人口の増加、国際観光客の増加などを見ると、この状態がずっと続くというわけでは無いと思うので、ここ数年間は仕込み時期と捉えることもできそうです。
それではまた！！
